Наверх
Задать вопрос
гарантии скидки цены консультация Выигранные дела
Частным лицам

Частным лицам Все услуги

Нежвижимость

НедвижимостьВсе услуги

Для бизнеса

Для бизнесаВсе услуги

Юридические услуги
Частным лицам Недвижимость Для бизнеса
Бесплатные
консультации
Материнский
капитал

Налог с продажи квартиры

Бесплатная консультация по телефону
с 8 часов до 23 часов, каждый день, без выходных
Оставьте заявку

Согласен с правилами обработки персональных данных установленными в политике конфиденциальности

В настоящей статье мы поговорим о частом вопросе, возникающим у человека, являющегося собственником жилого помещения. Современная экономика и правоотношения между гражданами позволяют относительно свободно проводить сделки по отчуждению недвижимого имущества. Желая приобрести удобное и комфортабельное жилье человек ставит перед собой вопрос где взять денег. Решением как правило становиться либо продажа имеющегося жилья, либо получение целевого займа на приобретение жилья. Конечно же бывает и одновременное использование двух указанных вариантов.

И на этапе подготовки, заключения предварительного договора либо заключения основного договора купли продажи человек задастся мыслью о налогах.

Чтобы определиться с оплатой налогов и изменении порядка, способов, размеров налогообложения при продаже недвижимого имущества, стоит обратиться к нормативно правовой базе регулирующей данные правоотношения и изменение которые произошли за последнее время, но которые не учитываются некоторыми специалистами по продаже недвижимости и самими собственниками

Еще в  2014 год Министерство финансов подготовило и внесло в Государственную думу поправки к 23-й главе НК РФ, согласно которым предполагалось изменение налогообложения граждан, в том числе и порядка, при совершении гражданами сделок, связанных с возмездным отчуждением  жилых помещений.

Однако на 2015 год поправки приняты еще не были и лица, реализующие квартиры обязаны были платить доход с продажи недвижимого имущества в размере 13% от суммы по договору. Исключение составляли те лица, которые владели отчуждаемым жилым помещением на протяжении более 3 лет, либо в случае если цена по договору составляла менее 1 000 000 рублей, то есть менее размере налогооблагаемой базы. В остальных случаях гражданин продав квартиру и заплатив налог имел право получить налоговый вычет, который составлял разницу между стоимостью квартиры и налогооблагаемой базой.

С 1 января 2016 года были введены поправки к налоговому кодексу, которые немного изменили порядок уплаты названного налога.

Для освобождения от уплаты НДФЛ гражданину требуется владение объектом на протяжении 5 лет и более. Освобождение от уплаты налога с продажи квартиры, полученной в дар или в порядке наследования, или приватизации происходит при владении объектом на протяжении 3 лет и более. Стоит учесть, что данные правила стали применяться   к объектам, права на которые возникли у граждан с 1 января 2016 года. К сделкам по объектам, приобретенным до 2016 года применяются старые правила.

Согласно тем же нововведениям, в случаях, предусматривающих размер дохода по отчуждению квартиры в размере, меньшем 70% кадастровой стоимости такой квартиры, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, следует применять установленные особенности. В таком случае продавцу придется заплатить НДФЛ с дохода , признанного равным 70% кадастровой стоимости квартиры на такую дату.

Однако заметим, что субъекты могут на местном уровне уменьшить пятилетний срок владения. Также субъектам предоставляется право на снижение процентной величины кадастровой стоимости объекта, которая применяется при подсчете разницы с доходом, полученным продавцом от продажи жилого помещения.

Как же обстоят дела с расчетом размере НДФЛ в 2017 и 2018 годах.

Как уже замечалось выше при определении налога следует учесть два фактора, от которых зависит исчисления данного налога. Это по прежнему срок владения и продажная стоимость квартиры.

Правило применения 3 летнего срока осталось и оно распространяется на наследственные квартиры, подаренная от близкого родственника, приватизированные квартиры, квартиры полученные по договору ренты.

По общему правилу чтобы определить начало течение срока по владению квартирой достаточно посмотреть дату внесения сведений в реестр о переходе прав собственности на объект недвижимого имущества. Стоит учесть, что 3 года рассчитывается не как календарные года а как 36 месяцев. Тоже относиться и к 5 летнему сроку владения.

Важно так же учитывать, что из этого правила также имеются исключения, и срок считается иначе при определенных обстоятельствах.

Применительно к имуществу, приобретенному в порядке наследования, срок владения начинает отсчитываться с момента принятия наследства, что установлено дополнительно гражданским кодексом российской федерации.

В отношении сделок в рамках кооператива, срок начинает отсчитываться с момента выплвты пая в полном объеме и подписи акта приема передачи квартиры.

Если квартира была приобретена в долевом соотношении, то отсчет следует вести с момента оформления первой доли. Обстоятельства, свидетельствующие об увеличении доли в праве на всю квартиру не имеют значения.

До введения поправок естественным образом существовала возможность по снижению стоимости по основному договору купли продажи, что влекло за собой освобождение от уплаты налога. Простой пример: объект продается за 5 миллионов. Договор купли продажи оформляется на сумму в размере 1 миллион рублей и сдается на регистрацию. Тем же днем между сторонами заключается договор на продажу неотделимых условий к объекту на сумму в 4 миллиона рублей. Таким образом продавец получил всю сумму и не заплатил налог.

В настоящее время такие уловки не возможны, по причине измененного механизма расчета налогооблагаемой базы.

Теперь доходом от квартиры признается сумма договора по купле продаже объекта в случае, если договорная цена выше кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент), либо кадастровая стоимость квартиры умноженная на 0,7 если она выше договорной цены по реализуемому объекту.

Упрости эти термины можно сказать, что налог считается с большей величины: либо договорная цена, либо кадастровая умноженная на 0,7

На деле это выглядит так:

По договору продажная цена квартиры составляет 3 000 000 рублей.

Кадастровая стоимость составляет 5 800 000 рублей.

В данном случае кадастровая стоимость на понижающий коэффициент равна 4 060 000, что является большей суммой, чем договорная. В связи с этим включению в качестве дохода подлежит сумма в размере 4 060 000 рублей. С данной суммы и будет оплачен налог в размре 13%, за исключением особенных случаев.

Узнать кадастровую стоимость можно обратившись в любое МФЦ  и заказав выписку из ЕГРН на недвижимое имущество.

Не стоит забывать, что субъект вправе понижать коэффициент для всех или отдельных категорий граждан,

 И еще раз стоит учесть, что все указанные правила применяются исключительно к объектам, права на которые возникли после 1 января 2016 года.

По общему правилу доходы, полученные лицом в результате реализации им недвижимого имущества подлежат декларированию в ИФНС РФ, который будет облагаться налогом. Но гражданин, при наличии обстоятельств, может уменьшить доход и как следствие налог с продажи.

Первым способом является получение имущественного налогового вычета.

В случае продажи недвижимого имущество, пробывшего у вас во владении менее 3 или 5 лет в собственности вы имеете право на получение налогового вычета. Вычет – установленная законом сумма, которая способна уменьшить доход при расчете налога. 

В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации вычет, в размере 1 000 000 рублей в год по отношению к квартирам и недвижимому имуществу, позволяет уменьшить сумму дохода от продажи квартиры.

Исходя из вышесказанного, а так же положений Налогового кодекса РФ налог начисленный по 13% ставке  нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Если продажная (или кадастровая) стоимость меньше или равна 1 000 000 рублей, то налог в таком случае не платится.

На примере это выглядит следующим образом:

Кирилл владеет квартирой 2 года.

Продажная цена квартиры 3 600 000 и она больше кадастровой стоимости.

Доход Кирилла, подлежащий налоговому обложению составляет 3600 000 -1000000 = 2 600 000  рублей. От него рассчитывается 13%.

В другом случае продажная стоимость квартиры составляет 950 000 что так же больше ее кадастровой стоимости.

950 000 -1000 000= 0 рублей.

Доход облагаемый налогом меньше вычета. По правилам считается что он равен нулю. Из этого следует, что налог не подлежит оплате.

            И третий случай.

Продажная стоимость квартиры 1 200 000. А кадастровая стоимость составляет 2 700 000. Принимаемая к расчету сумма составляет (2 700 000* 0,7)-1 000 000 = 1890000-1000000= 890 000. Это доход подлежащий налоговому обложению.

Вторым является уменьшение доходов на расходы при покупке жилья.

Второй способ, подразумевающий доходы пониженные на расходы, что заключается в уменьшении налога на велдичину, равную расходам, связанным с покупкой такой квартиры. Это также установлено статьей 220 Налогового кодекса РФ.

Важно отметить что расходы могут быть увеличены путем приращения суммы затрат по ремонту помещения, или проценты уплаченные по кредитному договору. Обязательно на каждую подобную операцию необходимо иметь документы, которые будут детально проверять ИФНС России по Тульской области.

В случае если расходы превышают доход, налог оплате не подлежит.

            Все документы, свидетельствующие о проведенных расходах должны быть в обязательном порядке к декларации. Что же делать если у нас на руках отсутствуют необходимые документы о проведенной финансовой операции. Согласно письменные разъяснениям ИФНС, в случае наличия в договоре или договорах формулировки «все расчеты произведены полностью», факт расчетов ля налоговой службы будет установлены. Но данная оговорка не распространяется на приобретение недвижимого имущества у предпринимателя либо организации. В таком случае нужно приложить максимум усилий, чтобы сохранить в целости такие документы.

Следовательно сумма налога составит = (доход -           понижающая сумма) * 13%

Стоит сказать, что некоторые люди могут продавать несколько объектов в один год, что в свою очередь рождает вопрос о возможности взаимном использовании налоговых вычетов. Позицию, выдвигающий информацию о взаимном использовании выдвигал МинФИН. Согласно его позиции так поступать можно. В случае продажи нескольких квартир гражданин вправе по одной квартире применить уменьшение на вычет, а с другой квартиры применить уменьшения на сумму расходов при покупке.

Однако не все налоговики согласны с данной позицией и утверждают что такой подход противоречит действующему Налоговому законодательству.

И возможно, где - то и в чем - то они и правы. Согласно статье 220 НК РФ что расходы могут использоваться вместо налогового вычета.

Для того, чтобы гражданин смог получить имущественный вычет, к примеру, при покупке квартиры, ему необходимо самостоятельно выбрать, наименование и место обращения в соответствии с пунктом 8 статьи 220 НК РФ  «в налоговую инспекцию или к работодателю»

При этом важным обстоятельством является тот факт, что для обращения непосредственно к работодателю за возвратом НДФЛ следует в своей налоговой инспекции получит уведомление о наличии права на налоговый имущественный вычет

Уведомление налоговой на имущественный вычет является документом, который помогает работодателю подтвердить и установить, что ИФНС провела проверку в отношении  работника на вычет и разрешает работодателю возвращать работнику НДФЛ           

Номами налогового законодательства предусмотрено, что в случае, если гражданин не смог получить в полном объеме в текущем году имущественный налоговый вычет, то он имеет право на повторное получения уведомления, подтверждающего его право на получение налогового вычета.

В случае если кто то из заинтересованных лиц при прочтении настоящей статьи задастся вопросом о том, какой вариант лучше следует обратиться к простой арифметике.

Понижать облагаемые доходы надо большей суммой. Так как имущественный налоговый вычет имеет фиксированный вид, то применение расходов для понижения дохода целесообразно только в случае если он больше миллиона.

Стоит также сказать, что в независимости от того, подлежит уплате налог или нет, декларацию в налоговый орган необходимо сдавать в любом случае по форме 3-НДФЛ.

Предоставление декларации является  обязанность. Во всяком случае  орган ФНС будет извещен о совершенной сделке и зарегистрированном переход прав в едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта. Но в отсутствие декларации налоговая служба не будет знать о размере выручки в момент продажи и совершения сделки.

За пропуск срока сдачи декларации или за уклонение от ее подачи может быть наложен штраф, минимальная сумма которого составляет 1000 рублей.

Следует запомнить, что с декларацией о продаже квартиры в ИФНС, в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации, следует обратиться в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. То есть если сделка проводилась в 2017 году, декларация подлежит сдаче в срок до 30 апреля 2018 года.

В настоящей статье были рассмотрены наиболее встречающиеся случаи и приведены в качестве примеров. Однако в случае, если Вам необходимо произвести соответствующую финансовую операцию, но определиться и решиться вы не можете, в таком случае следует обратиться к квалифицированному специалисту, который позволит Вам сэкономить денежные средства, которые вы сможете направить со спокойной душой на необходимые Вам нужды.

В случае если у Вас имеются вопросы Вы можете пройти по нашему сайту в раздел…….. и оставить заявку на бесплатную юридическую консультацию. С вами оперативно свяжутся и помогут решить ваши проблемы.  

Получите Бесплатную консультацию по телефону:
+7 (953) 960-00-76; +7 (953) 420-45-51; +7 (4872) 25-00-28
с 8 часов до 23 часов, каждый день, без выходных.

Новости
Все новости компании
Наши партнеры
Оформить заявку

Согласен с правилами обработки персональных данных установленными в политике конфиденциальности