Договор купли продажи квартиры

 

Вид Услуги	Единовременно или с рассрочкой до 6 месяцев.	Размер предоплаты:
Договорная работа:
Составление договора купли-продажи	2500 рублей.	2500 рублей.
Составление расписки.	БЕСПЛАТНО*	БЕСПЛАТНО*
Составление Акта  приёма  передачи  помещения (без  описи  имущества).	БЕСПЛАТНО*	БЕСПЛАТНО*
Составление расписки (без  заказа  договора).	2000 рублей.	2000 рублей.
Предварительный договор купли продажи	3000 рублей.	3000 рублей.
Доплата за  каждый  последующий  объект  недвижимости  в  одном  договоре,  свыше  двух.	+500 рублей.	+500 рублей.
Доплата за договор  с  использованием  материнского  капитала.	+500 рублей.	+500 рублей.
Доплата за договор  с  использованием ипотечных  средств.	+500 рублей.	+500 рублей.
Доплата за каждого  дополнительного  участника сделки  свыше  3 человек.	+500 рублей.	+500 рублей.
Доплата  за  составление  Акта  приёма  передачи  имущества и  ключей с  описью имущества (при необходимости).	+3000 за  каждые  50  наименований  имущества	+3000 за  каждые  50  наименований  имущества

*При  заказе  договора.

 

Составить договор купли-продажи квартиры (недвижимого имущества)

Договор купли-продажи квартиры на первый взгляд не представляет из себя ничего особенного, но по факту является юридически сложным и важным документом, порождающим собственность гражданина.

Свидетельство только подтверждает, что собственность зарегистрирована, потеряйте свидетельство и за пять дней Росреестр восстановит его, но если и Вы и Росреестр утратите договор купли-продажи ничто не докажет, что у Вас что-то есть или было в собственности. Нет договора купли-продажи - нет собственности.

Договор купли-продажи порождает – создаёт Вашу собственность, определяя права и обязанности сторон.

Рассмотрим, что же такое договор купли-продажи и почему так важно грамотное оформление договора

В основе договора купли-продажи положение о взаимной передачи. Продавец передаёт Покупателю объект недвижимости, а покупатель обязуется оплатить за него определённую в договору денежную сумму. Сторонами в договоре купли-продажи является Продавец и Покупатель.

Ранее регистрации подлежал и договор купли-продажи и переход права собственности от Продавца Покупателю. С 1 марта 2013 года государственной регистрации подлежит только право собственности. Договор купли-продажи не регистрируется. Внешне для граждан ничего не изменилось, документы так же сдаются на регистрацию в Росреестр или МФЦ, однако теперь, если договор купли продажи был подписан и не зарегистрирован в установленном порядке, право собственности покупателя может быть признанно судом.

Содержание и особые условия при составлении договора купли-продажи

Преамбула. Содержит название договора купли-продажи, непосредственно надпись договор купли-продажи, наименование договора, может так же содержать дополнительные разъясняющие сведения: «договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи жилого дома, жилого помещения, договор купли-продажи с участием средств материнского (семейного) капитала, договор купли-продажи с привлечением средств ипотечного капитала, договор купли-продажи с привлечением кредитных средств, договор купли-продажи с участие несовершеннолетнего ребёнка» и так далее.

Обязательно указывается дата и место заключения договора купли-продажи. Стандартно, дата ставиться тем днём, когда документы подаются в Федеральную службу кадастра и картографии, однако не возбраняется и указание более ранней, но не поздней даты.

Место составления договора должно соответствовать месту подачи документов на государственную регистрацию.

Далее, в договоре купли-продажи, идёт описание сторон договора. Обязательно указывается, гражданином какой страны, является лицо. Его фамилия имя и отчество, при наличии, так как не во всех странах указывается отчество гражданина. Ставиться дата место рождения и пол гражданина. В договоре купли-продажи полностью указываются паспортные данные. При этом исключены любые сокращения, в том числа смысловые. Так, в договоре купли-продажи нельзя употреблять г. вместо года, пол: м. вместо пол: мужской, обязательно прописывается «серия» и «№».

Отдельно следует упомянуть о заключении договора купли-продажи по доверенности. На основании доверенности поверенный может действовать как от имени Продавца так и от имени Покупателя. Доверенность на продажу объекта недвижимости может быть, как с правом получения денежных средств так и без права получения денег. В случае отсутствия в доверенности права получения денежных средств, расчёт производится непосредственно с собственником или в безналичном порядке. В доверенности указывается конкретный покупатель, либо право поверенного продать любому лицу по своему усмотрению.

Доверенность на покупку объекта недвижимости может быть с чётко указанным объектом или с любым объектом на усмотрение покупателя, с указанной суммой покупки либо с сумой по договору купли-продажи на усмотрение покупателя.

Следует учитывать, что доверенность от имени несовершеннолетнего ребёнка оформляется только с согласия органов опеки и попечительства.

Объект договора купли-продажи:

Особо четко и однозначно необходимо описать объект договора купли-продажи. Объектом является продаваемое недвижимое имущество: квартира, дом, земельный участок, здание, нежилое помещение. Описание объекта в договоре купли-продажи должно быть слово в слово в соответствии со сведениями указанными в кадастровом паспорте. Дополнительно в договоре купли-продажи производиться расшифровка всех данных указанных в форме чисел, например: квартира 23 (двадцать три).

В договоре купли-продажи важно правильно прописать правоустанавливающие документы, на основании которых собственник приобрёл указанный объект недвижимости. Среди правоустанавливающих документов могут быть: договор мены, дарения, купли-продажи, акт о вводе в эксплуатацию, свидетельство о праве на наследство, договор ренты и многие другие.

Кто и кому продаёт:

В договоре купли-продажи может быть несколько продавцов и несколько покупателей. При этом, обязательно нужно указать доли в праве общей долевой собственности.

Если в договоре купли-продажи несколько продавцов, необходимо прописать доли в праве общей долевой собственности каждого, и кому каждый Продавец продаёт каждую свою долю. Если же в договоре купли-продажи несколько Покупателей, то указать нужно, как при покупки распределяются доли в праве общей долевой собственности между покупателями. Если собственность совместная – в договоре купли-продажи прямо указывается что собственность совместная, однако нужно полагать, что совместная собственность возможна только между супругами и в ряде других случаев.

Если продавцы дети:

От имени детей до 14 лет действуют их законные представители - родители и опекуны. Любой ребёнок может быть покупателем по договору купли-продажи. Продажа имущества детей без постановления органов опеки и попечительства невозможна.

Стоит различать порядок проведения сделки с детьми до четырнадцати и с четырнадцати лет. До достижения ребёнком четырнадцатилетнего возраста в договоре купли-продажи расписывается один из родителей, действующий от имени своего несовершеннолетнего ребёнка. После того как подростку исполняется 14 лет, он расписывается в договоре купли-продажи самостоятельно, а один из родителей ставит в договоре купли-продажи запись – согласен, Фамилия, Имя, Отчество, подпись.

Порядок расчёта:

Одним из основных условий договора купли-продажи является цена. Цена определяет стоимость объекта по договору купли-продажи. В случае если в договоре указанно несколько объектов недвижимости, то указывается отдельно общая стоимость и отдельно стоимость каждого объекта.

Различается несколько видов расчёта по договору купли-продажи:

• Расчёт до заключения договора купли-продажи.
• Дифференцированный расчёт. Когда часть стоимости по договору купли-продажи передаётся до заключения договора, а часть после государственной регистрации права собственности за покупателем.
• Дифференцированный расчёт с участием ипотечного капитала. Часть стоимости по договору купли-продажи передаётся до заключения договора, а часть после государственной регистрации права собственности за покупателем из кредитных средств.
• Расчёт с участием материнского капитала. Часть денег по договору купли-продажи передаётся до заключения договора, сумма материнского капитала оплачивается Продавцу пенсионным фондом РФ в течение 2 месяцев после государственной регистрации права собственности за покупателем из бюджетных средств.
• Расчёт с участием государственных, региональных или муниципальных субсидий. Часть денег по договору купли-продажи передаётся до заключения договора, сумма субсидии оплачивается Продавцу из бюджетных средств после государственной регистрации права собственности за покупателем из бюджетных средств.
• Расчёт с использованием индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки). Все деньги по договору купли-продажи размещаются в банковской ячейки, до подписания договора купли-продажи. После государственной регистрации права собственности за Покупателем, Продавец, предоставив зарегистрированный договор купли-продажи, может открыть указанную банковскую ячейку и получить хранящиеся там денежные средства.
• Дифференцированный расчёт с использованием индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки). Отличается только тем, что часть денежной суммы по договору передаётся Продавцу перед подписанием договора, а часть продавец забирает из ячейки уже после регистрации права.
• Расчёт с использованием аккредитива. Используется при расчёте по безналичным сделкам. Аккредитив фактически заменяет банковскую ячейку.
• Расчёт с отсрочкой оплаты по договору. Денежные средства оплачиваются продавцу, через некоторый период после подписания договора купли-продажи.
• Рассрочка оплаты по договору. Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в несколько разнесённых по времени платежей.

Порядок передачи имущества

Росреестром установлено что договор одновременно должен являться актом приёма передачи имуществ. Таким образом, объект должен быть фактически передан в момент заключения договора, освобожден от личного имущества продавца, не иметь прописанных или проживающих в нём лиц.

На деле, исходя из обычаев делового оборота, обеспечить это не всегда возможно.

Различают:

Передачу объекта до заключения договора купли-продажи и передачу объекта после заключения договора купли-продажи, а так же сохранение за Продавцом и членами его семьи права на временно проживание в квартире от 3 дней, оговариваемого как время на переезд, или время на покупку иной недвижимости, а так же сохранение за продавцом права пожизненного проживания, в исключительных случаях.

Если в квартире определённое количество времени будут проживать Продавец и члены его семьи, необходимо заблаговременно оговорит, кто будет нести обязательства по оплате коммунальных услуг.

Важно предусмотреть ответственность сторон в случаи гибели или повреждения имущества, например пожара.

Особое внимание в договоре купли-продажи следует уделить передаваемому вместе с объектом недвижимости и имуществом. Под имуществом может подразумеваться как встроенная мебель, кухонные гарнитура, предметы интерьера, детали ремонта, так и станки, производственное оборудование, мобильные помещения вспомогательного назначение и т.д.

Особые условия договора:

Наличие в договоре купли-продажи обременений в пользу рентополучателя, займодателя, кредитного учреждения, самого продавца (в случае если расчёт по договору купли-продажи произведён не полностью).

Лица, прописанные на момент сделки, а так же сроки и порядок их снятия с регистрационного учёта.

Порядок распределение между продавцом и покупателем расходов на заключение договора купли-продажи.

В конце договора купли-продажи расписываются все продавцы и все покупатели в порядке указанном в преамбуле договора, указывая полностью свою фамилию, имя отчество и подпись. Дата не ставиться так ка она стоит в начале договора.

Не смотря на то, что законодательством не установлена конкретная форма договора купли-продажи, в каждом регионе и даже в каждом районе в Территориальном отделе Федеральной службы кадастра и картографии (Росреестр) существует своя форма и свои правовые и технические обороты договора купли-продажи которые принимаются регистратором к рассмотрению.

Несоблюдение установленной формы часто приводит к отказу в регистрации договора купли-продажи либо направлению на переработку исправление и переподписание Продавцом и покупателем в присутствии специалиста Росреестра (МФЦ).

Следует учитывать, что каждый договор купли-продажи уникален, и готовиться исключительно под конкретную ситуацию.

Договор купли-продажи не должен содержать ошибок, а так же лексических, синтаксических, пунктуационных неточностей, а так же допускать размытого или двусмысленного толкования.

Помните что в соответствии со статьёй 550 ГК РФ Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность., а значит возможную потерю денег или недвижимого имущества

Подводные камни при составлении договора купли-продажи:

Скрытые, не указные в ЕГРП и расширенной выписке из домовой книге, обременения -

• наличие незарегистрированного договора аренды,
• вынесенное, но не сданное на регистрацию определение суда о наложении обеспечительных мер,
• прописанное ранее в правоустанавливающем документе право на пожизненное проживание,
• недееспособность продавца,
• наличие лиц ранее зарегистрированных и снятых с регистрационного учёта в связи с содержанием в уголовно-исправительных учреждениях (тюрьмах),
• наличие «забытых» наследников, которые в последствии, обжалуют право собственности Покупателя,
• наличие детей, не включённых в приватизацию в 90-е годы, которые так же могут восстановиться в правах,
• наличие судебных исков о вселении и нечинении препятствий в пользовании,
• наличие судимости долгов и иного ненадлежащего поведения продавца,
• подлинность доверенности и правоустанавливающих документов.

Важно указать обязательства сторон на случай признания сделки недействительной – в частности сохранение права собственности, а в крайних случае правом пользования объектом недвижимости до возмещения продавцом стоимости объекта на день утраты имущества и всех сопутствующих убытков.

Занижение официальной стоимости квартиры с целью уклонения от налогообложения.

Если объект недвижимости принадлежит собственнику менее 3 лет, то прибыль, полученная с продажи недвижимого имущества, подлежит налогообложению. Многие собственники умышленно занижают стоимость недвижимости по договору купли-продажи до 1000 000 или 250000 рублей, дабы не платить налог. Данная манипуляция таит в себе опасности, как для продавца, так и для покупателя. Если договор купли-продажи проводится в форме полной предоплаты, в случае расторжения договора через суд Продавец может вернуть Покупателю только сумму, указанную в договоре. Если же договор купли-продажи проводится по форме пост оплаты либо дифференцированной оплаты, а так же оплаты в безналичном порядке Покупатель сможет оплатив только указанную в договоре сумму и требовать оформления на себя права собственности. Доказать, что недвижимость продавалась за большую сумму Продавцу будет уже сложно.

Защитить свои имущественные права при сделках с занижением суммы по договору купли-продажи может только профессиональный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью.

При проведении сделки с недвижимостью важно не только грамотно и правильно составить договор купли-продажи, но и проверить все документы, установить наличие или отсутствие всех подводных камней и обременений, проверить продавцов квартиры, а так же согласовать все условия по сделке.

Задать вопрос

Ваше имя *

Ваш телефон *

Удобное время звонка

Не важно с 8 до 12 с 12 до 15 с 15 до 18 с 18 до 23

Опишите вашу проблему (вопрос):

Согласен с правилами обработки персональных данных установленными в политике конфиденциальности

Задать вопрос онлайн