Наверх
Задать вопрос
гарантии скидки цены консультация Выигранные дела
Частным лицам

Частным лицам Все услуги

Для бизнеса

Для бизнесаВсе услуги

Юридические услуги
Частным лицам Недвижимость Для бизнеса
Бесплатные
консультации
Материнский
капитал

Составление договора

Вид Услуги Единовременно или с рассрочкой до 6 месяцев. Размер предоплаты:
Договорная работа:
Составление договоров от 2000 рублей. от 2000 рублей.


Для законного ведения бизнеса и оформления сделок между юридическими или физическими лицами необходимо заключение договора. С его помощью формируются права и обязанности между сторонами, определяются их цели и интересы. Грамотно составленный договор является гарантией полного соблюдения обязанностей сторон и возможности предъявления претензий при невыполнении обязанностей или нарушении прав.

Квалифицированное составление договора: аренда, поставка, оказание услуг, купля-продажа и другие договора юристами Компании «Деловой Союз». 

Наши услуги:

Составление договора купли-продажи недвижимого имущества. (квартиры, комнаты, земельного участка, дома, дачи и т.д.)
от 1900 рублей.
Составление договора для бизнеса. (договор купли-продажи сырья, ресурсов, оборудования, строительных материалов, жилых и дачных домов).
Формирование расчётно -договорной системы, составление всех договоров и сопутствующей документации. Проработка правовых рисков.
Подготовка и сопровождение сделок.
Составление договоров займа и долговых расписок.
Составление кадровой документации для ИП и организаций.

Получите Бесплатную консультацию по телефону:
+7 (953) 960-00-76; +7 (953) 420-45-51; +7 (4872) 25-00-28
с 8 часов до 23 часов, каждый день, без выходных.

Составить договор купли-продажи квартиры (недвижимого имущества)

Договор купли-продажи квартиры на первый взгляд не представляет из себя ничего особенного, но по факту является юридически сложным и важным документом, порождающим собственность гражданина.

Свидетельство только подтверждает, что собственность зарегистрирована, потеряйте свидетельство и за пять дней Росреестр восстановит его, но если и Вы и Росреестр утратите договор купли-продажи ничто не докажет, что у Вас что-то есть или было в собственности. Нет договора купли-продажи - нет собственности.

Договор купли-продажи порождает – создаёт Вашу собственность, определяя права и обязанности сторон.

Рассмотрим, что же такое договор купли-продажи и почему так важно грамотное оформление договора

В основе договора купли-продажи положение о взаимной передачи. Продавец передаёт Покупателю объект недвижимости, а покупатель обязуется оплатить за него определённую в договору денежную сумму. Сторонами в договоре купли-продажи является Продавец и Покупатель.

Ранее регистрации подлежал и договор купли-продажи и переход права собственности от Продавца Покупателю. С 1 марта 2013 года государственной регистрации подлежит только право собственности. Договор купли-продажи не регистрируется. Внешне для граждан ничего не изменилось, документы так же сдаются на регистрацию в Росреестр или МФЦ, однако теперь, если договор купли продажи был подписан и не зарегистрирован в установленном порядке, право собственности покупателя может быть признанно судом.

Содержание и особые условия при составлении договора купли-продажи

Преамбула. Содержит название договора купли-продажи, непосредственно надпись договор купли-продажи, наименование договора, может так же содержать дополнительные разъясняющие сведения: «договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи жилого дома, жилого помещения, договор купли-продажи с участием средств материнского (семейного) капитала, договор купли-продажи с привлечением средств ипотечного капитала, договор купли-продажи с привлечением кредитных средств, договор купли-продажи с участие несовершеннолетнего ребёнка» и так далее.

Обязательно указывается дата и место заключения договора купли-продажи. Стандартно, дата ставиться тем днём, когда документы подаются в Федеральную службу кадастра и картографии, однако не возбраняется и указание более ранней, но не поздней даты.

Место составления договора должно соответствовать месту подачи документов на государственную регистрацию.

Далее, в договоре купли-продажи, идёт описание сторон договора. Обязательно указывается, гражданином какой страны, является лицо. Его фамилия имя и отчество, при наличии, так как не во всех странах указывается отчество гражданина. Ставиться дата место рождения и пол гражданина. В договоре купли-продажи полностью указываются паспортные данные. При этом исключены любые сокращения, в том числа смысловые. Так, в договоре купли-продажи нельзя употреблять г. вместо года, пол: м. вместо пол: мужской, обязательно прописывается «серия» и «№».

Отдельно следует упомянуть о заключении договора купли-продажи по доверенности. На основании доверенности поверенный может действовать как от имени Продавца так и от имени Покупателя. Доверенность на продажу объекта недвижимости может быть, как с правом получения денежных средств так и без права получения денег. В случае отсутствия в доверенности права получения денежных средств, расчёт производится непосредственно с собственником или в безналичном порядке. В доверенности указывается конкретный покупатель, либо право поверенного продать любому лицу по своему усмотрению.

Доверенность на покупку объекта недвижимости может быть с чётко указанным объектом или с любым объектом на усмотрение покупателя, с указанной суммой покупки либо с сумой по договору купли-продажи на усмотрение покупателя.

Следует учитывать, что доверенность от имени несовершеннолетнего ребёнка оформляется только с согласия органов опеки и попечительства.

Объект договора купли-продажи:

Особо четко и однозначно необходимо описать объект договора купли-продажи. Объектом является продаваемое недвижимое имущество: квартира, дом, земельный участок, здание, нежилое помещение. Описание объекта в договоре купли-продажи должно быть слово в слово в соответствии со сведениями указанными в кадастровом паспорте. Дополнительно в договоре купли-продажи производиться расшифровка всех данных указанных в форме чисел, например: квартира 23 (двадцать три).

В договоре купли-продажи важно правильно прописать правоустанавливающие документы, на основании которых собственник приобрёл указанный объект недвижимости. Среди правоустанавливающих документов могут быть: договор мены, дарения, купли-продажи, акт о вводе в эксплуатацию, свидетельство о праве на наследство, договор ренты и многие другие.

Кто и кому продаёт:

В договоре купли-продажи может быть несколько продавцов и несколько покупателей. При этом, обязательно нужно указать доли в праве общей долевой собственности.

Если в договоре купли-продажи несколько продавцов, необходимо прописать доли в праве общей долевой собственности каждого, и кому каждый Продавец продаёт каждую свою долю. Если же в договоре купли-продажи несколько Покупателей, то указать нужно, как при покупки распределяются доли в праве общей долевой собственности между покупателями. Если собственность совместная – в договоре купли-продажи прямо указывается что собственность совместная, однако нужно полагать, что совместная собственность возможна только между супругами и в ряде других случаев.

Если продавцы дети:

От имени детей до 14 лет действуют их законные представители - родители и опекуны. Любой ребёнок может быть покупателем по договору купли-продажи. Продажа имущества детей без постановления органов опеки и попечительства невозможна.

Стоит различать порядок проведения сделки с детьми до четырнадцати и с четырнадцати лет. До достижения ребёнком четырнадцатилетнего возраста в договоре купли-продажи расписывается один из родителей, действующий от имени своего несовершеннолетнего ребёнка. После того как подростку исполняется 14 лет, он расписывается в договоре купли-продажи самостоятельно, а один из родителей ставит в договоре купли-продажи запись – согласен, Фамилия, Имя, Отчество, подпись.

Порядок расчёта:

Одним из основных условий договора купли-продажи является цена. Цена определяет стоимость объекта по договору купли-продажи. В случае если в договоре указанно несколько объектов недвижимости, то указывается отдельно общая стоимость и отдельно стоимость каждого объекта.

Различается несколько видов расчёта по договору купли-продажи:

  • Расчёт до заключения договора купли-продажи.
  • Дифференцированный расчёт. Когда часть стоимости по договору купли-продажи передаётся до заключения договора, а часть после государственной регистрации права собственности за покупателем.
  • Дифференцированный расчёт с участием ипотечного капитала. Часть стоимости по договору купли-продажи передаётся до заключения договора, а часть после государственной регистрации права собственности за покупателем из кредитных средств.
  • Расчёт с участием материнского капитала. Часть денег по договору купли-продажи передаётся до заключения договора, сумма материнского капитала оплачивается Продавцу пенсионным фондом РФ в течение 2 месяцев после государственной регистрации права собственности за покупателем из бюджетных средств.
  • Расчёт с участием государственных, региональных или муниципальных субсидий. Часть денег по договору купли-продажи передаётся до заключения договора, сумма субсидии оплачивается Продавцу из бюджетных средств после государственной регистрации права собственности за покупателем из бюджетных средств.
  • Расчёт с использованием индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки). Все деньги по договору купли-продажи размещаются в банковской ячейки, до подписания договора купли-продажи. После государственной регистрации права собственности за Покупателем, Продавец, предоставив зарегистрированный договор купли-продажи, может открыть указанную банковскую ячейку и получить хранящиеся там денежные средства.
  • Дифференцированный расчёт с использованием индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки). Отличается только тем, что часть денежной суммы по договору передаётся Продавцу перед подписанием договора, а часть продавец забирает из ячейки уже после регистрации права.
  • Расчёт с использованием аккредитива. Используется при расчёте по безналичным сделкам. Аккредитив фактически заменяет банковскую ячейку.
  • Расчёт с отсрочкой оплаты по договору. Денежные средства оплачиваются продавцу, через некоторый период после подписания договора купли-продажи.
  • Рассрочка оплаты по договору. Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в несколько разнесённых по времени платежей.

Порядок передачи имущества

Росреестром установлено что договор одновременно должен являться актом приёма передачи имуществ. Таким образом, объект должен быть фактически передан в момент заключения договора, освобожден от личного имущества продавца, не иметь прописанных или проживающих в нём лиц.

На деле, исходя из обычаев делового оборота, обеспечить это не всегда возможно.

Различают:

Передачу объекта до заключения договора купли-продажи и передачу объекта после заключения договора купли-продажи, а так же сохранение за Продавцом и членами его семьи права на временно проживание в квартире от 3 дней, оговариваемого как время на переезд, или время на покупку иной недвижимости, а так же сохранение за продавцом права пожизненного проживания, в исключительных случаях.

Если в квартире определённое количество времени будут проживать Продавец и члены его семьи, необходимо заблаговременно оговорит, кто будет нести обязательства по оплате коммунальных услуг.

Важно предусмотреть ответственность сторон в случаи гибели или повреждения имущества, например пожара.

Особое внимание в договоре купли-продажи следует уделить передаваемому вместе с объектом недвижимости и имуществом. Под имуществом может подразумеваться как встроенная мебель, кухонные гарнитура, предметы интерьера, детали ремонта, так и станки, производственное оборудование, мобильные помещения вспомогательного назначение и т.д.

Особые условия договора:

Наличие в договоре купли-продажи обременений в пользу рентополучателя, займодателя, кредитного учреждения, самого продавца (в случае если расчёт по договору купли-продажи произведён не полностью).

Лица, прописанные на момент сделки, а так же сроки и порядок их снятия с регистрационного учёта.

Порядок распределение между продавцом и покупателем расходов на заключение договора купли-продажи.

В конце договора купли-продажи расписываются все продавцы и все покупатели в порядке указанном в преамбуле договора, указывая полностью свою фамилию, имя отчество и подпись. Дата не ставиться так ка она стоит в начале договора.

Не смотря на то, что законодательством не установлена конкретная форма договора купли-продажи, в каждом регионе и даже в каждом районе в Территориальном отделе Федеральной службы кадастра и картографии (Росреестр) существует своя форма и свои правовые и технические обороты договора купли-продажи которые принимаются регистратором к рассмотрению.

Несоблюдение установленной формы часто приводит к отказу в регистрации договора купли-продажи либо направлению на переработку исправление и переподписание Продавцом и покупателем в присутствии специалиста Росреестра (МФЦ).

Следует учитывать, что каждый договор купли-продажи уникален, и готовиться исключительно под конкретную ситуацию.

Договор купли-продажи не должен содержать ошибок, а так же лексических, синтаксических, пунктуационных неточностей, а так же допускать размытого или двусмысленного толкования.

Помните что в соответствии со статьёй 550 ГК РФ Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность., а значит возможную потерю денег или недвижимого имущества

Подводные камни при составлении договора купли-продажи:

Скрытые, не указные в ЕГРП и расширенной выписке из домовой книге, обременения -

  • наличие незарегистрированного договора аренды,
  • вынесенное, но не сданное на регистрацию определение суда о наложении обеспечительных мер,
  • прописанное ранее в правоустанавливающем документе право на пожизненное проживание,
  • недееспособность продавца,
  • наличие лиц ранее зарегистрированных и снятых с регистрационного учёта в связи с содержанием в уголовно-исправительных учреждениях (тюрьмах),
  • наличие «забытых» наследников, которые в последствии, обжалуют право собственности Покупателя,
  • наличие детей, не включённых в приватизацию в 90-е годы, которые так же могут восстановиться в правах,
  • наличие судебных исков о вселении и нечинении препятствий в пользовании,
  • наличие судимости долгов и иного ненадлежащего поведения продавца,
  • подлинность доверенности и правоустанавливающих документов.

Важно указать обязательства сторон на случай признания сделки недействительной – в частности сохранение права собственности, а в крайних случае правом пользования объектом недвижимости до возмещения продавцом стоимости объекта на день утраты имущества и всех сопутствующих убытков.

Занижение официальной стоимости квартиры с целью уклонения от налогообложения.

Если объект недвижимости принадлежит собственнику менее 3 лет, то прибыль, полученная с продажи недвижимого имущества, подлежит налогообложению. Многие собственники умышленно занижают стоимость недвижимости по договору купли-продажи до 1000 000 или 250000 рублей, дабы не платить налог. Данная манипуляция таит в себе опасности, как для продавца, так и для покупателя. Если договор купли-продажи проводится в форме полной предоплаты, в случае расторжения договора через суд Продавец может вернуть Покупателю только сумму, указанную в договоре. Если же договор купли-продажи проводится по форме пост оплаты либо дифференцированной оплаты, а так же оплаты в безналичном порядке Покупатель сможет оплатив только указанную в договоре сумму и требовать оформления на себя права собственности. Доказать, что недвижимость продавалась за большую сумму Продавцу будет уже сложно.

Защитить свои имущественные права при сделках с занижением суммы по договору купли-продажи может только профессиональный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью.

При проведении сделки с недвижимостью важно не только грамотно и правильно составить договор купли-продажи, но и проверить все документы, установить наличие или отсутствие всех подводных камней и обременений, проверить продавцов квартиры, а так же согласовать все условия по сделке.

Новости Все новости компании
Наши партнеры