Узаконение «самостроя»

Наши Услуги:

• Оформление  право  на  самовольно возведённые  постройки
  (Земля в  собственности).
• Оформление  право  на  самовольно возведённые  постройки
  (Земля НЕ в собственности).
• Оформление права на самовольно возведённый  дом.
• Оформление права на пристройку.
• Оформление права на самовольно возведённый  гараж.
• Оформление  реконструкции.
• Принудительный  снос.

Проблема самовольно возведенных строений является «Ахиллесовой пятой» собственников Жилых домов. Особенностью самовольно возведенных строений является то что проживающий в доме может и не подозревать о имеющейся у него проблеме. До момента продажи дома либо проведения инвентаризации БТИ. Наличие самовольно возведенных строений влечет за собой наложение на собственника штрафов за возведение данных строений со стороны администрации, и последующего требования о сносе строения. 

Даже если ваше имущество зарегистрировано надлежащим образом, при этом имеет признаки самовольно возведенных строений, это не является гарантией безопасности Вашего имущества. 

Как гласит постановление пленума верховного суда «В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой».

Законодатель позволяет узаконить «самовольно возведенное строение» лишь путем обращения в суд.

Однако до суда необходимо провести большой объем работы по сбору доказательств подтверждающих право на «самовольно возведенное строение». А так же сбор согласований и экспертиз, подтверждающих безопасность самовольно возведенных Вами строений. Что требует достаточного количества свободного времени, которым современный человек порой не располагает.

Лучшее решение данной проблемы это её предупреждение. ООО «Компания Деловой Союз» обладает богатым опытом и сложившейся практикой в решении донного вопроса. Сотрудники ООО «Компания деловой союз». В кратчайшие сроки узаконят построенные Вами объекты, сделав их юридически «Чистыми», что позволит Вам с радостью и спокойствием проживать в собственном доме.

 

Достаточно часто у людей возникают вопросы, связанные с правовым статусом их собственности. И как правило чаще всего данные вопросы возникают в области недвижимого имущества. Связанно это с тем, что большинство строений возводилось в период неопределённости, когда земельные участки выделялись для строительства (договор застройки) или для садоводства, огородничества, но на таком участке строились либо не те дома, либо не там. И в дальнейшем люди не знали как оформить такое строение, либо попросту не знали что его нужно оформлять в принципе. Из за этого, в связи с меняющимся законодательством, существование в принципе таких построек ставиться под сомнение, что не может не являться угрозой для хозяев домовладения. Другой вариант – наивность многих граждан. В таком случае человек зная, что необходимо проводить согласование с органами местного самоуправления с целью получения разрешения на строительство, намеренно уклоняются от соблюдения такой процедуры. Мотивы до конца не понятны, так как бумажная волокита при должном подходе не представляет особой сложности. Более того. Согласование позволяет выявить ситуации, в которых строительство дома без получения разрешения   будет попросту безрезультатным в контексте судебного узаконения «самостроя».

Поговорим с вами в настоящей статье какие документы помогают нам при решении вопроса о сохранении нашего самовольного возведенного либо самовольно реконструированного строения.

Начнем с отправной точки. Земельный участок. Для того, чтобы определиться с тем что мы можем делать на земельном участке и какие строения можем возводить, следует раздобыть максимальный объем информации в отношении нашего участка.

Как установлено статьей 37 градостроительного кодекса под разрешенным видом использования земельного участка выделяется три группы:

Основные виды разрешенного использования. Условно разрешенные виды. Вспомогательные виды разрешенного использования.

Для решения поставленных целей и задач, разрешаемых посредством ГрК, к каждой территориальной зоне устанавливаются соответствующие виды разрешенного использования участками (по указанным группам).

Так, для определения территориальной зоны и соответствующего вида разрешенного использования, утверждается генеральный план поселения, Правила землепользования и застройки. Градостроительный регламент, функциональные зоны.

На основании плана территориального зонирования мы можем получить информацию о том, к какой территориальной зоне относиться наш земельный участок.

Как правило, в городских и сельских поселений и округов могут устанавливаться следующие территориальные зоны:

жилые зоны общественно - деловые зоны производственные зоны зоны инженерной и транспортной инфраструктур рекреационные зоны зоны сельскохозяйственного использования зоны специального назначения зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий.

Могут быть установлены и другие территориальные зоны.

            В соответствии с градостроительным регламентом муниципального образования устанавливается для каждой территориальной зоны соответствующие градостроительному кодексу и нормативно правовым актам:

виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Как было указано выше, вид разрешенного использования определяет правовой характер такого участка, его рентабельность и направленность допустимой деятельности при осуществлении прав собственника (в контексте статьи).

При необходимости изменения основного вида разращённого использования собственник  может опираясь на классификатор ВРИ и правила землепользования и застройки  из состава видов использования для соответствующей территориальной зоны без проведения публичных слушаний и иных массовых мероприятий, требующих учета мнения органов контроля и мнения неопределенного круга лиц(некоторое случаи).

Но если же необходимый вид  использования находиться в группе условно-разрешенных или вспомогательных, то процедура получения разрешения и смены разрешенного использования на таковой будет существенна усложнена.

            Представим что наш участок находиться в зоне Ж-1, вид разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки/жилищного строительства и у нас двухэтажный дом. Можно  немного выпустить пар. Получив документ в отношении нашего земельного участка от управления архитектуры и градостроительства можно переходить к следующему этапу.

            Следующем этапом более широкого масштаба является сбор пакета документов, отражающих соблюдение строительных правил и норм, требований ГрК, ЗК, ЖК, СП, СанПиН и т.д. В данный пакет документов входят документы от технического заключения до голосов соседей об отсутствии претензий. Каждый случай индивидуален и нужно исходить из конкретной ситуации.

            Далее я сделаю обзор на нормативно правовую базу, расширяющую понимание и требования при сохранении объектов в реконструированном состоянии.

Так, в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 было указано, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию объектов недвижимого имущества. Связано это с тем, что при выполнении реконструкции возник новый объект, а старого объекта по факту не существует. При этом в п. 29 данного Постановления отмечалось, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Согласно Обзорам судебной практики Верховного Суда РФ у судов большинства регионов  вызывает затруднение разграничение понятий реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения. Верховный Суд РФ разъяснял неоднократно, что под созданием нового объекта следует понимать такое изменение которое влечет смену характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости. Это может быть изменение высоты, площади, этажности и т. д..

 

А при проведении перепланировки жилого помещения происходит изменение его конфигурации:

Перенос стенок/перегородок Разборка/снос перегородок устройство дополнительных кухонь и санузлов расширение жилой площади и т. д.

 

Из сложившейся судебной практики, которая отражает системное толкование норм права и единообразие при таком толковании явно следует, что наличие любого из перечисленных критериев является основанием для отнесения объекта к объекту самовольно возведенному

Такими критериями являются:

Возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами.

Как было указано выше. Очень важно определить соответствие вида разрешенного использования фактическому возведенному/созданному объекту 

Как ранее было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014, самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается.

Если же будет установлено, что самовольная постройка не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, а компетентный орган отказал не только в согласовании самовольной постройки, но и в изменении вида разрешенного использования, то судебный орган не сможет удовлетворить требования заявителя о сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании права на такой объект, из за нарушения целевого назначения использования земельного участка.

Возведение недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений.

Как следует из Определений ВС РФ, сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом важен факт и доказательство предприятие попыток получения таких согласований лицом, осуществившее самовольную реконструкцию.

При этом важно также установить и обосновать, что сохранение объекта в реконструированном состоянии не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, а также создавать угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Возведение недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Здесь стоит отметить, что законодательно не закреплено понятие "существенности" нарушения упомянутых выше норм и правил. Это в свою очередь создает дополнительные трудности для лиц, желающих узаконить самовольное строение. При этом и для судов существуют затруднения при принятии решения что относиться к категории "существенных" нарушений.

А самое абсурдное – это то, что вопросы существенности нарушений норм и правил, допущенных при возведении самовольной постройки, не могут быть поставлены на разрешение эксперта. Данный запрет установлен указанием в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014.

 

Вновь прибегая к судебной практике, признак существенности нарушения норм и правил устанавливается судебными органами на основании совокупности доказательств. Такие доказательства устанавливаются исходя  из особенностей конкретного дела. При этом важно учесть среди прочего соблюдение требований санитарного, пожарного, экологического законодательства в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Из примеров существенного нарушения суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Исходя из вышесказанного, лицу, желающему приобрести право собственности на самовольную постройку, необходимо убедить суд в том, что самовольное строение не угрожает жизни и здоровью соседей; не нарушает права третьих лиц. При всем этом установлено принятие заявителем попыток к легализации(узаконению)  самовольного возведенного строения.

Нередки случаи, когда лица, обращаются с требованием о выделе отдельного помещения в реконструированном строении. Важно отдавать себе отчет и учитывать тот факт, что самовольная постройка не является объектом гражданского оборота и с ней нельзя совершать какие-либо юридически значимые действия, гражданско-правовые сделки до введения ее в гражданский оборот.

В своих обзорах Верховный Суд РФ подчеркивает, что сторонами по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества. А как указано выше и в обзорах, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. К нему также не могут быть предъявлены требования как к собственнику.

Как следует из судебной практики, истцу, заявившему требование о выделе доли в самовольной постройке, необходимо обосновать законность и обоснованность своих требований о возможности сохранении объекта в возведенном состоянии, при этом доказав: 

что самовольное строение не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц; что самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого истец имеет права, допускает строительство такого объекта; что постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; что истцом предпринимались попытки легализации самовольного строения.

 

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан может доказываться положительным заключением экспертизы

При этом доказательством совершения попыток легализации самовольной постройки согласно Определению ВС РФ являются меры, предпринятые лицом, связанные с  получением разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.

Только после проведения надлежащей досудебной подготовки, сбора полного пакета документов, и доказывания суду соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности, суд сможет рассмотреть вопрос о  признании права собственности на данную долю.

В случае возникновения спорных вопросов, затруднения в сборе документов или ведения процедуры по узаконению самостроя следует обратиться к специалисту, ведь в суд по одному требованию можно обратиться только один раз. И получи отказ рещить проблему станет крайне затруднительно, если не вообще невозможным  

 

Задать вопрос

Ваше имя *

Ваш телефон *

Удобное время звонка

Не важно с 8 до 12 с 12 до 15 с 15 до 18 с 18 до 23

Опишите вашу проблему (вопрос):

Согласен с правилами обработки персональных данных установленными в политике конфиденциальности

Задать вопрос онлайн