Оценка недвижимости: необходимость, особенности процедуры и основные методы

Совершение большей части сделок с недвижимым имуществом предусматривает обязательное предварительное проведение оценки стоимости объекта. Важность ее точности и оперативности подчеркивается двумя ключевыми нюансами. Первый касается ценности и ликвидности подобных объектов. Второй связан с жестким регламентированием процедуры действующим законодательством. Поэтому имеет смысл рассмотреть тему профессиональной оценки недвижимости более детально.

Определение и для чего нужна?

Под оценкой недвижимости понимается установление стоимости объекта недвижимого имущества. Речь идет о самых разных видах зданий, сооружений или их отдельных частей – от частного или многоквартирного жилого дома до гаража, сарая или крупного производственного цеха.

Допускается проведение оценки как квалифицированными экспертами, так и собственными силами. В первом случае результатом работы специалиста становится официальный отчет, который принимается во внимание государственными органами (включая суд, Росреестр и т.д.) или коммерческими организациями (банк, страховая компания, инвестора и т.д.)

Необходимость оценки объекта недвижимого имущества возникает в следующих ситуациях:

1. Судебное разбирательство, непосредственно связанное с недвижимостью, например, между продавцом и покупателем.
2. Оформление ипотеки или другого залогового кредита, где в качестве обеспечения финансовых обязательств заемщика выступает недвижимость.
3. Совершение сделки купли-продажи недвижимости. Объективная оценка стоимости актива позволяет установить справедливую цену, которая устроит обе заинтересованные стороны.
4. Продажа или реорганизация предприятия. В этом случае ценовая экспертиза проводится с целью установления рыночной стоимости принадлежащих компании активов. Объекты недвижимого имущества обычно составляют значительную долю в подобных сделках.
5. Привлечение инвестиций. Оценка недвижимости показывает реальную стоимость компании, что позволяет оценить эффективность вложения финансовых ресурсов.
6. Регистрация права собственности на недвижимость. Предполагает внесение данных об объекте, включая кадастровую стоимость, в общефедеральную базу данных Росреестра – ЕГРН.

Фактически любая операция с недвижимым имуществом – от приобретения до сдачи в аренду или оформления наследства – предусматривает необходимость проведений ценовой экспертизы. При таком подходе к подготовке удается добиться максимально выгодных условий совершения сделки.

Основные разновидности стоимости объектов

Выделяют четыре основных вида стоимости объектов недвижимого имущества. Они отличаются друг от друга принципами ценообразования и назначением. В указанную цифру входят следующие разновидности стоимости:

1. Рыночная. Показывает, за какую цену объект можно продать на рынке в нормальных условиях.
2. Ликвидационная. Показывает, сколько можно выручить за объект, если продавать его очень быстро или во внештатной ситуации.
3. Инвестиционная. Демонстрирует привлекательность инвестирования в объект недвижимости для конкретной группы или одного вкладчика.
4. Кадастровая. Определяется в рамках кадастровой оценки, результаты которой заносятся в ЕГРН.

Три базовых метода оценки

Выделяют три основных методики формирования цены недвижимости при проведении оценки. Нередко используется различное их сочетание. К ним относятся такие методы:

1. Сравнительный. Базируется на изучении стоимости объектов с аналогичными характеристиками, включая уже совершенные на рынке сделки. Предусматривает сбор и анализ данных за определенный временной период – чем он больше, как и количество аналогов, тем точнее результаты оценки.
2. Доходный. Использует в качестве основы для определения цены коммерческие перспективы использования объекта. Другими словами, оцениваются доходы, которые может получить владелец – или текущий, или новый. Метод активно используется как для совершения сделок, так и для привлечения инвестиций.
3. Затратный. Цена недвижимости определяется с помощью суммирования расходов, которые потребуются для получения аналогичного объекта. Метод оказывается особенно эффективным, если необходимо учесть уровень износа или стоимость земельного участка, на котором расположено здание/сооружение или рассматриваемого в качестве строительной площадки.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Основная сложность ценовой экспертизы заключается в учете многочисленных факторов, которые непосредственно влияют на стоимость объекта. Наиболее значимыми из них выступают такие:

• площадь здания, сооружения, их части или земельного участка;
• местоположение объекта;
• функциональность назначения объекта недвижимого имущества;
• год постройки и уровень износа;
• текущее состояние, в том числе – в зависимости от времени последнего проведения капитального ремонта или реконструкции;
• время совершения сделки (некоторые объекты подвержены сезонным колебаниям цены, например, дачи);
• транспортная и логистическая доступность, а также уровень развития прилегающей инфраструктуры;
• финансовое состояние и перспективы региона в целом и конкретного вида деятельности, осуществляемого на оцениваемом объекте;
• различные технические и эксплуатационные характеристики, начиная с конструктивных, архитектурных и планировочных решений, а заканчивая инженерными коммуникациями.

Как происходит ценовая экспертиза?

Процедура оценки стоимости объекта недвижимого имущества предусматривает последовательную реализацию следующих этапов:

1. Формулирование технического задания на проведение экспертизы.
2. Выбор специализированной компании или независимого эксперта.
3. Согласование условий предоставления услуги и заключение договора.
4. Сбор исходных данных об объекте.
5. Выбор подходящего метода оценки и проведение необходимых расчетов.
6. Оформление экспертного заключения.
7. Передача документов заказчику услуги и ее оплата.

Критерии выбора специалиста для оценки недвижимости

Оценка недвижимости Тула – востребованная в сегодняшних условиях услуга, которая необходима при совершении практически любых действий с недвижимым имуществом. Так как она проводится в рамках более серьезной сделки, например, купли-продажи или оформления ипотеки, целесообразно доверить выбор экспертной организации юристу по недвижимости.

Такой подход к решению задачи предоставляет множество преимуществ. Главное из них – четкая и понятная ответственностью адвоката за оформление комплекта всей необходимой документации под ключ. Как и за доведение сделки до логичного завершения в виде регистрации прав собственности клиента на недвижимость.

Важно отметить, что юрист найдет квалифицированного оценщика самостоятельно – в рамках предоставления собственных услуг. Другими словами, клиент экономит собственные силы и время, к тому же освобождается от необходимости нести дополнительные расходы. Так как все сопутствующие затраты входят в стоимость услуги адвоката.

Задать вопрос

Ваше имя *

Ваш телефон *

Удобное время звонка

Не важно с 8 до 12 с 12 до 15 с 15 до 18 с 18 до 23

Опишите вашу проблему (вопрос):

Согласен с правилами обработки персональных данных установленными в политике конфиденциальности

Задать вопрос онлайн